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远洋和她的股东们 险资凶猛安邦78亿接盘中迎来地产围猎 ...

2018-9-4 04:01

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纵观近年来的房地产市场,低迷之际无疑给了险资最好的猎食时机,随着各大险资的强势进驻,房地产行业的格局也在悄然发生着重大变化。

观点地产网 就当市场还在讨论华润能否抵御险资宝能系的野蛮进攻,增持股权夺回万科第一大股东之位时,另一险资大鳄安邦也悄然上位远洋地产第二大股东。

12月7日晚间九点,远洋地产发布公告,称公司第二大股东南丰集团已于12月4日按每股5.05港元的价格,转让所持远洋地产股份1,541,327,956股,约占远洋地产已发行股本约20.5%,总代价约为77.84亿港元。转让完后,南丰集团仍将持有远洋地产6000万股份,约占远洋地产已发行股本约0.8%。

而此次斥重金接手远洋地产20.5%股权的买家为Anbang Insurance Group Co., Ltd及Anbang Property & Casualty Insurance Co., Ltd,属于安邦保险集团及其投资企业。

纵观近年来的房地产市场,低迷之际无疑给了险资最好的猎食时机。除安邦保险之外,生命人寿、中国人寿、平安集团、前海人寿等险资目前都在不少房企里面占据了极其重要的位置。

随着各大险资的强势进驻,房地产行业的格局也在悄然发生着重大变化。

安邦强势接盘南丰远洋股权

事实上,南丰集团转让远洋地产股份一事从12月7日早即已经开始发酵,香港资本市场就传出消息称,远洋地产开市前有价值近78亿港元共67宗大手成交,致使开盘股价急升。

随后,即有市场消息人士指出,上述大宗交易是南丰集团沽出手上15.4亿股远洋地产,由于这次交易的每股作价5.05港元,较上周五收市价4.69港元有溢价7.7%,因此,远洋地产股价曾升逾16%,其后升幅收窄,截至今日收市,远洋地产报价5.11港元。

消息一出,港股资本市场瞬间沸腾,其中幕后斥重金接盘的神秘买家更是引发市场强烈好奇心。就此,观点地产新媒体就此致电多位港股分析师作详细了解,但仍未获得确切消息。

直至12月7日晚间,这个围绕在资本市场将近的一天的谜团才正式揭开。

最新公告显示,Gavast Estates Limited、源荣投资有限公司(两者均为南丰集团成员公司)及俊孚投资有限公司(由南丰集团董事长陈慧慧间接全资拥有)分别须出售远洋地产股份73,010,717股、1,393,759,104股及74,558,135股,合共为该公司已发行股份约20.5%,予Anbang Insurance Group Co., Ltd及Anbang Property & Casualty Insurance Co., Ltd,总代价约为77.84亿港元,每股作价5.05港元,该协议已于2015年12月7日完成。

根据远洋地产的最新记录,紧接该协议完成前,Gavast Estates Limited、源荣投资有限公司及俊孚投资有限公司分别持有该公司股份133,010,717股、1,393,759,104股及74,558,135股,合共为已发行股份约21.3%。据此,该协议完成后,Gavast Estates Limited、源荣投资有限公司及俊孚投资有限公司合共持有该公司已发行股本约0.8%。

对于南丰集团为何选择出售,上述港股分析师都一致认为,其中一个原因就是价位比较好,买家给的价格够吸引。

据观点地产新媒体了解,南丰集团此次出售远洋地产每股作价每股作价5.05港元,较上周五收市价4.69港元有溢价7.7%,相较于南丰集团2013年增持远洋地产6.87亿股时每股4.74亿港元有溢价7.59%。

香港地产豪门南丰内地撤退

资料显示,自2004年成立南丰中国公司以来,南丰集团在内地投资已经超过10年。目前南丰中国在上海、北京、深圳、广州、无锡、三亚等城市有项目落地。其中,入股远洋地产无疑是其一笔最大的内地房地产投资。

不过,由于南丰集团并不是上市公司,无信息披露责任,因此在内地投资较为低调。但观点地产新媒体翻查相关公开资料就发现,南丰集团近年一系列的出售动作似乎早有预示其有意缩减内地投资。

就在四天前,南丰集团选择将三亚项目转让予远洋地产,套现8.84亿港元。该项目位于三亚市吉阳区亚龙湾旅游度假区太阳湾路,为服务住宅和别墅,总建筑面积约为17.7万平方米。公开资料显示,该项目案名为“西山渡”,是南丰集团在三亚唯一一个项目。

此外,在2013年,南丰集团还向远洋地产分别出售了北京CBD项目及大连项目所持有的20%及10%权益,套现约3.14亿美元。

对此,有港股分析师对观点地产新媒体分析称,港资企业的投资渠道平台比较宽,在海外投资有经验和也有机会,现在内地房地产爆发性增长的时间点已经过去了,如果有其他投资渠道的话,就很可能选择出售内地物业套现,往其他方向投资。

国泰君安分析师刘斐凡则认为,港资房企在内地拿地有不少是在二三线城市,而且拿地时间比较久,当时开发的时候房价上涨,所以有利可图,但现在市场分化很大,而且他们在这些城市的开发能力有限,把项目卖给国内开发商可能还可以规避风险,实现利益最大化。

据了解,南丰集团在2010年底,与远洋地产就北京、大连两个项目分别成立合营公司时,其为北京Z6地块的合营公司出资8亿元,为大连项目出资约为5亿港元,合计约为12亿元。

直到2013年出售,南丰集团从这两个项目的股权上获得约19亿元人民币的收购款,也即获益约7亿元,可谓不菲。

事实上,南丰集团相关负责人此前也曾向观点地产新媒体透露过,未来南丰在国内的投资会更集中在上海地区,其他地区都会慎重考虑。

险资野蛮人凶猛挺进房地产

值得关注的是,不仅仅是南丰集团选择收缩内地投资,此前新世界、李嘉诚、华人置业等港企都将大部分内地项目陆陆续续地出售清仓。

对此,有市场分析人士告诉观点地产新媒体,当下内地房地产市场已经步入了艰难岁月,在一部分精明的香港企业看来,已经欠缺投资价值。

不过,刘斐凡对此并不认同。“现在港资出售的都是些二三线项目,一线城市还没有看到很多出售的,如果真的不看好的话,那一线项目也不会留。”

另一位港股分析师也认为,如果内地房地产市场真的不行的话,那南丰集团要卖的话,也没人会买,因为现在是溢价卖出。

或许,纵观近两年国内房企的股权架构变动,对国内房地产市场最为看好的毫无疑问就是财大气粗且来势汹汹的险资野蛮人们。

因为,就在南丰集团出售远洋地产的前一天(12月6日),地产一哥万科刚刚公示,前海人寿和钜盛华累计持有万科A股20.008%权益,凶猛险资代表宝能系已上位成为第一大股东。而据统计,这是前海人寿和钜盛华今年以来在二级市场连续增持万科股权的结果。

同样,对于此次跃升为远洋地产第二大股东的安邦保险,其在2014年曾三度举牌金融街。同年4月,安邦保险也与生命人寿一起展开了对金地集团的“狂风暴雨”式轮番增持,分别夺下金地集团的第二、第一大股东宝座。

据观点地产新媒体不完全统计,目前133家A股房企中,已被险资进入前十大股东的房企达到21家,占比15.8%。

此外,亦有统计数据显示,中国平安旗下的平安不动产从2014年8月至2015年2月,实际已经投入超过300亿元进行土地储备扩充,其已成为2014年杭州土地市场拿地最多的企业。

而在扩充土储之余,2015年4月1日,平安不动产母公司中国平安还通过认购碧桂园9.90%股本的方式,成为碧桂园第二大股东。

在市场分析人士看来,险资如此钟情房地产,主要是就是因为投资回报稳定且收益较高。

“更重要的是,对于保险企业而言,保险尤其是寿险一般具有期限长的特点,因此更倾向于投资期限同样长的不动产,以达到现金流匹配的目的。股票也符合期限长的特点,但考虑到‘牛短熊长’,不动产相比会更稳健。”该人士表示,房地产投资期限长,需要长期资金投入,同时收益更高,达到7-10%。

以前,由于政策的捆绑险资长年来都无法进入房地产领域,但如今汹涌而出,势必对房地产行业大的格局带来强烈震荡。

现在,尽管大部分险资入股房企都宣称将充当财务投资者角色,但由于其均为大手笔囊括股权,被“入侵”房企们显然已有战战兢兢的寒意。

以万科为例,当前宝能系的野蛮叩门,虽然也曾联同过往大股东华润还击,但在数百亿资金凶猛攻击下,总有无可奈何之意。而实际控制权早已陷落的金地集团,此前其管理层相关人士就无奈地表示,“人家不打招呼站在门口了,我们又能怎么样呢?作为职业经理人,我们现在主要还是做好分内工作。”

东风压倒西风的远洋股权

回顾远洋地产的股权沿革,其实一直以来都处于变化之中。

据观点地产新媒体了解,远洋地产前身为中远房地产开发公司(以下简称为“中远房地产”),1993年6月,由央企中远集团出资1亿元注册成立,直到1998年,中远集团将注册资本追加到4.3亿元。

2002年,中远集团对中远房地产进行股权重组,另一大央企中化集团以现金3.76亿元增资入股,注资完成后,中化集团持股中远房地产50%股权,与中远集团并列第一大股东。

2003年,新成立的国资委对旗下央企进行业务重组分类和产业战略规划,初步确定13家央企可以地产为主业,其它企业要逐步退出房地产业务。

彼时,中远集团与中化集团并不在这13家主业可以为房地产的央企之列。尽管如此,中化集团仍积极争取入围国资委的地产央企名单,并于2005年成为三家新入围的以地产为主业的央企。

在申请入围之际,中化集团还于2004年成立境外地产平台方兴地产(现在的中国金茂)。

时间到了2007年,方兴地产与远洋地产几乎同时成功在香港上市,为满足香港监管当局避免同业竞争的规定,中化集团承诺逐步退出远洋地产。

同时,观点地产新媒体还了解到,在远洋上市之前,中远集团和中化集团两大股东曾各持有远洋地产30.8%的权益,完成上市后,中远集团持股20.44%,而中化集团持股14.22%。

该股权架构维持了两年左右,直到2009年10月,《保险法》修订,保险资金可有条件投资不动产,中国人寿开始入主远洋地产。

2009年12月27日,中国人寿斥资58.19亿港元,认购远洋地产发行的9.34亿股新股,持股16.57%,成为第二大股东。

两周后的2010年1月12日,中化集团向中国人寿出售所持远洋地产的4.23亿股,中化集团持股比例降至5%之下,中国人寿持股比例由16.57%增至24.08%,跃升为远洋地产第一大股东,中化集团完成退出远洋地产。

相较于中化集团手中远洋股权变化,中远集团则较平稳。自2003年公布要退出房地产业务后,中远集团在7年后才正式减持。

2010年12月,中远集团旗下的中远国际将所持远洋地产股份全部出售,套现53.2亿港元。香港南丰集团及其一致行动人为接盘者,加上之前所持股份,共持股17.56%,成为远洋地产第二大股东。

三年后(2013年9月27日),中国人寿及南风集团通过认购新股份增持远洋地产。配发完成后,中国人寿持股量将占扩大后总股本的29%,南丰集团则占扩大后总股本的21%。

今天,远洋地产股权再次出现重大变化,安邦保险与中国人寿两大险资集团股东能否发挥协同效应则将是市场未来重点观察的方向。


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