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九龙仓业绩会:内地住宅业务减至10城 寻求投资物业收购机会 ...

2018-9-1 14:20

“整体来讲,我们会减少有项目的城市的数字,我们大概会由15个城市减到10个,有个别城市手上的项目结束之后就不会再做了。”观点地产网 3月9日,九龙仓集团有限公司在香港举行业绩发布会。在内地和香港两地零售业疲 ...

“整体来讲,我们会减少有项目的城市的数字,我们大概会由15个城市减到10个,有个别城市手上的项目结束之后就不会再做了。”

观点地产网 3月9日,九龙仓集团有限公司在香港举行业绩发布会。在内地和香港两地零售业疲弱之时,以投资物业收租为主的九龙仓竭力交出了一份表现合格的成绩单。

2015年,九龙仓集团核心盈利增加5%至110亿港元,其中投资物业核心盈利增加9%至83亿港元。按比例看,九龙仓2015年收租业务的核心盈利占据了集团整体核心盈利的约76%。

换句话说,仅仅依靠持有型的投资物业收租,九龙仓去年就赚到了83亿港元核心盈利。投资物业无疑是九龙仓的核心业务,而在未来其还有意要扩大这一业务。

九龙仓集团主席兼常务董事吴天海表示:“无论是香港还是内地,我们都希望继续物色到合适的投资物业,已经建好的也好,地块也好,只要是优质的,我们都会继续寻求,将我们的收租组合做得更强。”

与香港和内地扩大投资物业的意向相比,九龙仓对于内地的销售型发展物业投资仍然继续持有审慎的策略,并且要将版图集中于部分目标城市。“整体来讲,我们会减少有项目的城市的数字,我们大概会由15个城市减到10个,有个别城市手上的项目结束之后就不会再做了。”

内地销售目标240亿元

在内地发展住宅业务的香港房企中,九龙仓的表现可谓突出。2015年,九龙仓集团在内地的合约销售同比增长21%至260亿元。截至年末,九龙仓未确认销售额(已扣除商业税)增加至250亿元,涉及面积140万平方米的物业。

作为重要粮仓的华东区域,为九龙仓贡献了超过一半的销售业绩。2015年,九龙仓上海滨江壹十八、周浦和九龙仓˙兰宫项目销售达到58亿元。按应占份额计算,其合资项目南站项目和玉兰公馆销售为13亿元。

而在苏州,九龙仓时代上城、Bellagio及国宾1号销售业绩达到55亿元。杭州九龙仓˙碧玺˙璞俪洋房和九龙仓˙君玺则录得29亿元销售。

对于2015年内地的销售业绩,吴天海坦承与政策走向紧密相关:“去年内地的经济增长是下降了,但是实际上楼市是在好转的,因为调控和限制措施减少了,所以去年能够卖到260亿元,很大原因也是市场调控放松了。”

“我相信以香港企业在内地的销售额来讲,九龙仓是站在前列的。过去五年,九龙仓在内地已经累计销售接近一千亿了。”

不过,2016年九龙仓内地销售目标却仅仅定为240亿元。对于目标设定是否过于保守的提问,吴天海则回应指该目标主要根据可售货量而制定,“240亿元其实也不是一个很容易达成的目标”。

此番解释亦不令人意外,事实上,九龙仓在内地的住宅业务正在收缩至更为集中的城市。

2015年,九龙仓仅在北京、杭州和佛山三个城市买入6幅土地,按照应占份额计算,总代价为47亿元。2016年2月,九龙仓则通过合营公司再次在北京购入1幅土地,按权益份额计算,代价为21亿元。

“整体来讲,我们会减少有项目的城市的数字,我们大概会由15个城市减到10个,有些个别城市手上的项目结束之后就不会再做。”吴天海续指,“选择城市的意思,不是说我们在未来只做四个一线城市,我们在杭州、苏州也做得不错,这些城市也会继续做。”

相较于对住宅业务的谨慎,九龙仓似乎对投资物业的前景更为乐观。在成都国金中心之后,九龙仓正在全力发展长沙国金中心及重庆国金中心,并有意继续寻求收购投资物业的机会。

扩大投资物业组合

在九龙仓集团4440亿港元的资产总值中,香港和内地两地的投资物业资产值占比就达到3100亿港元,而发展物业仅为380亿港元。

“投资物业资产值占比超过70%,这是一个相当高的比例,我们的核心优势就是在投资物业,依靠优质物业持续带动租金增长”。

2015年,香港零售业跌幅达到3%。九龙仓旗下商场也难逃影响,海港城营业额下跌12.1%,时代广场下跌12.8%,荷里活广场仅录得0.7%增幅。与此同时,物业升值幅度也在减少,2015年投资物业重估盈余净额为62亿港元,2014年统一数字则为277亿港元。

不过,由于未减租并且持续升级物业,九龙仓香港投资物业租金收入依然在增长,2015年增加 7%至121.65亿港元,营业盈利增加 6%至105.16亿港元。

对比香港收租业务的表现,内地投资物业的增长则给九龙仓带来了惊喜。2015年,九龙仓内地投资物业收入上升 16%达到23.05亿港元,营业盈利则上升 25%至12.43亿港元。

“过去三年内地商场租金收入增长幅度在14-87%,比香港商场租金增长更为强劲,租金收入占比也从9%提升到15%”,九龙仓集团副主席李玉芳表示,开始进入收成期的内地投资物业正在成为九龙仓新增长动力,“相信会有助舒缓香港零售的压力”。

2015年,成都国金中心商场的收入上升 25%至6.05亿元,出租率接近100%。而由于成都的国际金融中心和时代˙奥特莱斯表现理想,九龙仓正在全速推进重庆国金中心和长沙国金中心的发展。

据介绍,长沙国金中心目前超过 75%的总零售面积正在招租或洽商,预计将于2017年第三季度开幕,重庆国金中心目前超过85%的免租正在招租,预计将于2017年初开幕。

以下为九龙仓集团有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录:

现场提问:内地访港游客人数在下跌,管理层是否担心影响到香港零售业的前景?

吴天海:香港旅游业正在挺困难的时期,我们也不觉得会在短期内会恢复,只能假设在旅游业继续受压的情况下,我们要怎么做去保住我们的生意,尽量做得更好。

李玉芳:游客的数目是下跌了,零售环境也是越来越严峻,在这种情况之下,我们一定要巩固自己的饼,在香港的大市场里面扩大自己的份额。我们对今年零售业、商场方面的成绩是有信心的。我们和租户都是同一个目标,会很主动地去做一些活动,或者一些推销,或者一些不同的策略性项目,使得铺面能够给消费者一些不同的货品,这也是我们和我们的客户正在推动和策划的。

现场提问:内地销售去年已经有260亿元,为什么会把今年销售目标定在240亿元,是不是不太看好市场,还是因为一线城市最近调控风声比较紧?海港城和时代广场的零售额有所下跌,会不会考虑减租?

吴天海:先说内地市场,销售目标很大程度上是要看当年有什么货,如果货源还没有到可以推出的阶段,肯定是不会推的,所以就没有那个数。我相信以香港企业在内地的销售额来讲,九龙仓也是站在前列的。过去五年,九龙仓在内地已经累计销售接近一千亿了。

李玉芳:关于零售方面,去年全香港零售业下跌了3.7%,当然这个零售额包括了超级市场还有百货等等。至于海港城是跌了12.1%,时代广场是下跌了12.8%,但是时代广场有部分面积在做装修改建,如果只算营业面积,时代广场是下跌8.8%,而荷里活广场是增长了0.7%,因为荷里活广场是比较少依赖奢侈品生意的。

海港城和时代广场有超过20%的部分是做高端商品的,所以这部分有些影响,但是这部分在总数中并不是很大,比如说海港城一年可以做到300亿港元的生意,这可能是其他商场几年的总和,所以即使有所下跌,但是我们的租户在海港城的店铺在全球范围还是排名很高的,从商场每呎的盈利来说,数字是上升的,所以我们可以肯定地将我们是没有减租的,基本租金没有受到影响,部分续约还有所增长,只是会在抽成方面受到影响。

现场提问:刚刚提到零售方面租金没有减租的压力,但是为什么会有加租考虑,另外租金抽成的新比例是多少?内地今年销售目标是260亿元,那么今年的购地计划是不是都在一线城市?投资物业的占比已经到76%,未来加上内地的商场,比例会占到多少?

李玉芳:每个商户都希望用最便的租金租到最好的位置,好多时候都是大家双方去谈的,大家互相看彼此之间的压力了。在租金方面抽成方面,以前我们的占比是30%,现在是减到了15%。

吴天海:我补充一下。具体来说,就是过去零售物业每100港元租金收入中有30港元是来自抽成,有70港元是基本租金,并不是说租户做100元生意我们要抽30元。事实上,现在虽然租金收入中抽成占比降低了,但是我们基本租金是在增长的,所以此消彼长,整体租金收入依然是有增长的。2015年收租物业占集团核心盈利的比重是76%,2016年预计也不会低于70%。

关于内地的买地计划,其实没有什么特别的计划,主要是看每一个城市供求的情况,有些地区我们没进去,并不代表那个区位就不好,只是我们没有地在那边,或者是做得不好而已。我们觉得在上海,苏州,杭州这些地方还是有做得不错的项目。

当然,如果有新的地出来,我们会继续看,如果个别城市投资比重太高,需要平衡,我们也会考虑,所以我们不会集中在特别的某一个城市。整体来讲,我们会布局的城市,大概会由15个城市减到10个以下,有些城市是把手上的项目结束之后就不会再继续拿地。

事实上,过去的一两年,我们卖楼回笼的资金比再投资的数字要多,所以今年我们在内地的总投资是下降的。但是因为减少了投资,去年的财务状况是更加合理了。同时,在香港也好,在内地也好,我们都希望物色到合适的投资物业,完成的也好,地也好,只要是优质的,我们都会继续寻求,希望将我们的收租楼组合做得更好更强。

现场提问:是内地的土地储备会继续加多,但是态度是谨慎的?可不可以解释一下原因?

吴天海:至于内地的楼市,其实内地经济增长在下降,但是实际上楼市是在好转,因为控制楼市的措施减少了,所有的限制都减少了,所以九龙仓去年卖楼260亿,很大原因也是因为市场松了。

为什么会选择性买地?是因为有些城市的供求不是很健康,其实这是很正常的投资组合调整的做法。选择城市的意思,不是说我们未来只做北京上海一线城市,苏州、杭州也做得不错,这些地方都会继续做的。


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